R e c h s a n w ä l t i n A s t r i d M a c h m ü l l e r Kanzlei für Immobilienrecht
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Immobilienkaufvertrag

Vor dem Immobilienerwerb empfiehlt es sich stets, den Inhalt des Kaufvertrages genauestens verstanden zu haben - was angesichts des Juristendeutsches nicht immer einfach ist. Bei Unklarheiten im notariellen Vertragsentwurf, lohnt sich eine fachkundige Überprüfung durch einen Rechtsanwalt immer.

 

Ich nehme mir Zeit für Ihre Beratung und zwar solange bis alle Ihre Fragen beantwortet sind.

 

Hinter bestimmten Formulierungen verbergen sich oft Risiken, die Sie als Laie manchmal weder erkennen noch abschätzen können. Auch weil die Folgen eines Immobilienkaufs von erheblicher finanzieller Bedeutung sein können, ist es wichtig, hier die Risiken entsprechend einzuordnen um böse Überraschungen möglichst zu vermeiden. 

 

Grundsätzlich gilt: Ist der Käufer Verbraucher, d.h. erwirbt er das Objekt als Privatperson, so hat der Notar den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen um dem Käufer ausreichend Zeit zu geben den Vertrag zu prüfen bzw. prüfen zu lassen.

 

Es sind in der Regel für den KÄUFER folgende Punkte beachtenswert:

 

I. Haftung für Mängel / Zustand des Gebäudes

 

Hier ist zu differenzieren zwischen dem Kauf einer 'gebrauchten' Immobilie, dem Neubau mit einem Architekten und dem Kaufvertrag mit einer Bauherstellungsverpflichtung

 

  • Kauf einer 'gebrauchten' Immobilie

 

Häufig wird vertraglich vereinbart, dass die Haftung für ggfs. vorhandene Mängel ausgeschossen ist und versichert, dass verdeckte Mängel nicht bekannt sind.
 
Dieser zulässige Haftungsausschluss kann unliebsame Überraschungen in sich bergen. Denn wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass in der Immobilie doch ein (meist) erheblicher Mangel vorliegt, der aber aber für den Käufer nicht erkennbar war (dies sind zu 90 % Schäden im Zusammenhang mit Feuchtigkeit, wie z.B. feuchte Wände im Keller oder an sonstigen Abdichtungen im Bereich der Terassenfensterlaibungen u.ä.), dann kommt es entscheidend darauf an, ob sie dem Verkäufer die Kenntnis über diese Tatsachen nachweisen können. 
Hierbei und bei der Sicherung der Beweislage ist ein Rechtsanwalt unumgänglich. 

 

  • Haftung bei Neubau mit Architekt
Bei dem Erwerb einer neuen Immobilie besteht eine gesetzliche Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren ab Übergabe.
 
Auch in diesem Fällen ist eine anwatliche Beratung von Vorteil.
 
Denn auch in diesen Fällen - sogar wenn die Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen ist - kommt es häufig zum Streit zwischen den Parteien über die Frage OB überhaupt ein Mangel vorliegt, weil die Parteien darüber Streit beginnen, WAS überhaupt geschuldet ist. Dies ergibt sich zumeist aus einer s.g. Leistungsbeschreibung, die bereits im Vorfeld - durch einen fachkundigen Juristen ergänzt - möglichst genaue Angaben über den geschuldeten Gegenstand (das Haus) enthalten sollte.
Meistens sind die Leistungsbeschreibungen aber eher 'unklar umrissen' und dies birgt natürlich das enorme Risiko, dass Ihnen entweder minderwertige Produkte 'untergejubelt' werden oder aber gänzlich vorenthalten werden, weil sie ggf. für die Funktion an einzelner Stelle entbehrlich sind.
 
 
 
  • Haftung bei Kauf vom Bauträger = Kauf mit Bauherstellungsverpflichtung
Von einem Bauträgervertrag wird gesprochen, wenn ein Bauträger als Bauherr in eigener Regie ein zu errichtendes Haus oder eine zu errichtende Eigentumswohnung veräußert.
 
Dem gleichzustellen ist die Veräußerungen eines Grundstücks verbunden mit der umfassenden Sanierung eines bestehenden Gebäudes, wenn sie einer Neuerrichtung gleichkommt.
 
Der Bauträgervertrag ist nach allgemeiner Auffassung ein einheitlicher Vertrag, bei dem verschiedene Vertragstypen zusammentreffen, also miteinander kombiniert werden. Daher verhält es sich auch mit der Gewährleistung je nach Einzelbereich dieses Vertragstypus.
 
Da dieses Feld sehr umfangreich ist, kann hier keine dezidierte Darstellung, sondern nur ein Überblick erfolgen:
 
Festzuhalten ist, dass auf die Bauherstellungsverpflichtung das Werkvertrags- und nicht das Kaufrecht Anwendung findet. Im Einzelfall hat dies rechtliche Konsequenzen auch hinsichtlich der Haftung und des Haftungssubjekts.
Diese Gewährleistung wird jedoch nicht immer vom Verkäufer gegeben, sondern besteht mitunter auch direkt durch das jeweilige Gewerk.
 
  • Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die der Käufer unbedingt kennen muss.

 

II. Versicherungsfragen - Haftpflicht

 

Fragen Sie unbedingt, ob ihre Haftpflichtversicherung die zusätzlichen Risiken, die durch den Besitz (das Eigentum) des Objektes zusätzlich entstehen im Versicherungsschutz enthalten sind.

 

 

III. Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht 

 

Es muss auch klar sein, ob und welche öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Genehmigungen nötig sind oder ob zu Gunsten eines Dritten ein s.g. Vorkaufsrecht (z.B. des Mieters, § 577 BGB, eines Erben, vgl. § 2034,2035 BGB oder der Gemeinde, § 24 BauGB) besteht und falls ja, ob auf die Geltendmachung verzichtet wurde.

 

Dies ist wichtig, da dies Wirksamkeit des Vertrages mit dem Käufer berühren kann. Das Vorkaufsrecht hat nämlich zum Inhalt, dass der Vorkaufsberechtigte in den geschlossenen Vertrag durch Ausübung des Vorkaufsrechts eintritt (vgl. § 1094 BGB)

 

 

Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist.

Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

 

IV. Energieausweis

 

In der Praxis wird häufig auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet - das ist aber nicht ratsam. 

 

Seit 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen, im Fall der Weigerung droht sogar ein Bußgeld. 

 

 

Mit der Energieeinsparungsverordnung will der Gesetzgeber erreichen, dass der Energieverbrauch jeder Immobilie transparent dargestellt und dies auch eine Komponente des Immobilienmarktes wird.

 

 

 

V. Maklerprovision

 

Sofern ein Makler vermittelt hat, beinhaltet der notarielle Kaufvertrag häufig eine Klausel zur Maklerprovision. Dies hat allerdings rein deklaratorischen Charakter. Vielfach ist obergerichtlich bestätigt, dass aus dererlei Klauseln selbst ein Anspruch nicht begründbar ist.

 

weniger erquicklich ist dann das Verlangen des Maklers, dass sie sich wegen der Zahlung der Maklerprovison in der notariellen Urkunder der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes persönliches Vermögen unterwerfen. Sie müssen wissen: eine solche Klausel ersetzt ein Urteil gegen Sie und aus dem Vertrag kann der Makler dann die Forderung gegen Sie durchsetzen. Wichtig ist: sobald sie die Provision gezahlt haben sollten Sie sich die Ausfertigung vom Makler zurück geben lassen. 

 

Ausschlaggebend ist für die Maklerprovision ist nur der Maklervertrag.

 

 
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© Astrid Machmüller