R e c h s a n w ä l t i n A s t r i d M a c h m ü l l e r Kanzlei für Immobilienrecht
R e c h s a n w ä l t i n  A s t r i d   M a c h m ü l l e r Kanzlei für Immobilienrecht

Rücktritt und Widerruf vom Notarvertrag

Auch ein notarieller Kaufvertrag über eine Immobilie kann widerrufen oder der Rücktritt vom Vertrag erklärt werden.

Wichtig ist die Erklärung vor Kundgabe gut zu prüfen, sie wirksam zu übermitteln und insgesamt die weiteren involvierten Parteien (wie z.B. Bank als häufiger Sicherungsgläubiger) nicht aus dem Auge zu verlieren. Insbesondere Darlehens- und Kaufvertrag sind im Fall eines Immobilienkaufvertrages voneinander unabhängig und daher stets gesondert zu behandeln.

 

Aus einem wirksam erklärten Rücktritt können den Parteien überdies Schadensersatzansprüche zustehen.

 

 

I. Widerruf

 

Ein vertragliches Widerrufsrecht setzt voraus, dass es im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Dies empfiehlt sich dann, wenn sich die Parteien noch nicht über sämtliche Modalitäten des Kauf­vertrages einig sind bzw. diese geklärt haben (z.B. ob eine Baugenehmigung erteilt wird oder eine Finanzierungszusage erfolgt); diese Konstellation ist aber eher selten.

 

 

 

II. Rücktritt

 

Verkäufer und Käufer können von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten, entweder wenn sich die Parteien ein Rücktrittsrecht vorbehalten haben oder ab wenn Ihnen ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht.  

 

Das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht beruht auf einer freiwilligen Vereinbarung der Parteien und wird auf Wunsch vom Notar in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Zumeist ist ein solches Rücktrittsrecht an eine Bedingung geknüpft, die verschiedenartig sein kann. 

 

Das gesetzliche Rücktrittsrecht setzt voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die einen Rücktritt rechtfertigen. Man spricht von Leistungsstörungen. Dies können zum Beispiel sein: Nichtzahlung des Kaufpreises oder das Verschweigen schwerwiegender Mängel, z.B. Bodenverunreinigungen oder Hausschwamm und beharrliche Weigerung den Mangel zu beseitigen).

 

Der Rücktritt muss gegenüber dem Vertragspartner erklärt werden und sollte erst nach eingehender Überprüfung der Sach- und Rechtslage erfolgen.

 

1. Der Rücktritt eines Verkäufers wird oft dann ausgesprochen, wenn Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. 

 

 

Bei Nichtzahlung des Kaufpreises und einer entsprechenden Rückabwicklung stehen dem Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks oft Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Käufer zu.

 

Ein weiterer häufiger Rücktrittsgrund ist auch eine vertragswidrige bauliche Veränderung auf Nachbargrundstücken.

 

2. Das Rücktrittsrecht für den Käufer kann sich hingegen ergeben, wenn z.B. die Bank des Verkäufers nicht bereit ist, eine Grundschuld zu löschen, was z.B. dann vorkommt, wenn der Verkäufer - der das Objekt eigens mit einer Grundschuld besichert hat - mit seiner Bank über die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung streitet.

 

Weitere - in der Praxis aber am häufigsten vorkommende Rücktrittsgründe sind die s.g. verdeckten Mängel. Eine Haftung wegen solcher nicht erkennbarer meistens schwerwiegender Mängel am Objekt ist im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Daher kann man den Verkäufer in der Regel dafür nicht zur Verantwortung ziehen - auch wenn es seltsam anmutet, dass dieser von dem Mängel angeblich keine Kenntnis hatte. 

 

Allerdings gibt es Fälle, in denen man dem Verkäufer nachweisen kann, dass er von dem erkennbar gewordenen Mängeln sehr wohl Kenntnis hatte und dies bewusst nicht mitgeteilt hat. Man spricht von einer arglistigen Täuschung. In solchen Fällen greift der Gewährleistungsausschluss nicht und der Verkäufer wäre grundsätzlich verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Dies wird aber in der Regel abgelehnt, da sich der Verkäufer stets auf den Gewährleistungsausschluss berufen wird und bestreitet, den Mangel gekannt zu haben. 

 

An dieser Stelle beginnt dann die Aufgabe des Anwaltes. Dieser muss den Mandanten dabei unterstützen, die Beweislage zu sichern und durch möglichst durch geschickte Verfahrensweise den Mandanten (dem Käufer) zu seinem Recht zu verhelfen, sich vom Kaufvertrag wieder lösen zu können. Manchmal ist eine prozessuale Auseinandersetzung, die sich über 2-4 Jahre hinziehen kann nicht vermeidbar. 

Es lohnt sich aber immer wenn man sieht mit welchen Folgen man alternativ die nächsten 20 bis 25 Jahre leben muss. 

 

 

Fazit:

 

Insgesamt ist jede Rücktrittsmöglichkeit natürlich auch eine Einzelfallbewertung. Es gibt vielfältige Gründe, die einen Rücktritt rechtfertigen. Eine wichtige Rolle spielt immer auch die Beweissituation, denn das Rücktrittsrecht ist stets Verschuldensabhängig zu bewerten. Ein Verschulden für das Vorliegen des Rücktrittsgrundes wird nur gelegentlich vermutet. 

 

Es kann hier also nur ein grundstätzlicher sehr grober Überblick gegeben werden - die tatsächliche Möglichkeit in Ihrem Fall ist genau zu prüfen.

 

Wenn Sie eine solche Prüfung wünschen, so können Sie mich kontaktieren und einen persönlichen oder auch zunächst telefonischen Termin vereinbaren.

 

 

 

Telefon 02501 / 9725-728

 

oder schreiben Sie mir eine E-Mail:

 

ra@machmueller.com

 

 

 

 

 

III. Weitere Möglichkeiten

 

Um sich von einem Kaufvertrag lösen zu können stehen neben Rücktritt noch eine Anfechtung oder eine Rückabwicklung nach den §§ 812 ff BGB, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises in Betracht.

 

Mit der Einschaltung eines Rechtsanwaltes vor Versendung der Rücktritts- erklärung vermeiden Sie Fehler und bereiten sich angemessen auf die Folgen vor.

Sofern der Notar sich bereit erklärt, Ihre Rücktrittserklärung aus­zusprechen, so muss er doch als seriöser Amtsträger neutral bleiben und wird sie rechtlich nicht beraten, insbesondere nicht allein Ihre Rechte und Ihre Situation prüfen und feststellen, welche Ansprüche Ihnen zustehen und wie Sie diese notfalls gerichtlich durchseten können.

 

Ich berate und vertrete deutschlandweit Käufer und Verkäufer von Immobilien bei Fragen zum Rücktritt von einem Im­mobilienkaufvertrag.

 

Rufen Sie mich an und vereinbaren Sie einen Beratungstermin

Tel 02501 / 9725 - 728 oder ra@machmueller.com

 

 

 

Druckversion Druckversion | Sitemap
© Astrid Machmüller